1. 미국 리츠 필수 용어들
- 해외에 직접 투자를 하시는 분들이 많아지며, 우량 대기업 주식과 더불어 배당 투자를 하시는 분들도 많아 졌습니다.
- 국내와 다르게 주주친화적이며, 월배당, 분기배당등 다양한 배당지급일과 높은 배당률로 인해 리츠에 대한 관심도 크게 증가했습니다.
- 특히, 코비드로 인해 리츠관련 주식들은 크게 하락했으며, 아직 회복을 못 하고 있습니다. 이와중에 배당을 지속적으로 지급하는 곳 도 있으며, 배당 목적의 주식이 배당을 유지하고 있다면 투자할 가치가 있다고 생각합니다.
- 리츠 투자를 위해 필요한 용어를 정리했습니다.
- REITS: Real Estate Investment Trusts의 약자, '부동산투자신탁'
다수의 투자자들로 부터 돈을 모아 부동산, 개발사업, 부동산 채권(ABS, MBS)등에 투자하여 발생된 수익을 배당해 주는 간접투자사업입니다.
공개거래가 되며, 주식처럼 사고팔고 있고, 투자금도 1주만 살 수 있기에 간단하게 투자가 가능합니다.
- FFO: Funds From Operations의 약자로, 리츠의 계속사업이익
리츠 투자에 가장 중요한 지표중 하나라고 볼 수 있습니다.
FFO = net income + amortization + depreciation - capital gains from property sales
FFO = 당기순이익+감가상각비-자산매각 수익
GAAP 회계 원칙에 따르면 모든 리츠는 투자 자산들에 대해 감가상각을 해야하는데, 대부분의 투자 자산은 장기적으로 가치가 상승합니다. 부동산이니까요.
- AFFO: Adjusted Funds From Operations의 약자로, 리츠의 조정 후 계속사업이익
AFFO는 FFO를 조정한 것입니다.
FFO와 다른 점은 FFO에 렌트와 CAPEX, 유지관리 비용을 추가한 것입니다.
AFFO = FFO + rent increases - capital expenditures - routine maintenance amounts
AFFO = FFO + 임대료 상승분 - 반복적 투자비용 - 유지관리 비용
FFO보다 좀 더 정확하게 현금흐름을 파악하기 위해 쓰입니다.
- Cap Rate: Capitalization Rate의 약자로, 리츠의 부동산 가치 대비 순영업이익의 비율
Cap Rate: NOI/Value (NOI = 순영업이익)
부동산으로부터 실제로 벌어들인 임대소득과 기존 투자한 구입원가와의 비율
- NOI: Net Operating Income의 약자로, 리츠의 순영업수익
NOI = real estate revenue - operating expenses
NOI = 총 수입 - 총 비용 = 임대수입+기타수입-공실 및 취소손실-입대자산 영업비용
NOI에서 수입은 단순한 임대료가 아니라 주차비, 자판기, 빨래 시설 등의 모든 부수 수입을 고려한 것입니다.
가전제품을 새로 산다던지 하는 CAPEX는 NOI에 포함되지 않는다.
(비용이 아니라 투자이기 때문)
- NAV: Net Asset Value의 약자로, 리츠의 순자산가치
NAV = Total Assets - Total Liabilities
NAV = 총자산 - 총부채.
일반적으로 부동산 장부가와 감정평가액에 차이가 있기 때문에 NAV의 총자산은 기초자산에 대한 반기/분기별로 실시하는 감정평가액을 사용합니다.
2. 마치며
- 리츠주들은 법인세나 기타 문제로 운영형태에 따라 다르지만, 대충 세전순이익의 90%를 배당해야 합니다. 따라서 높은 배당수익률을 가지고 있습니다.
- 코카콜라, 존슨앤존슨등과 같은 배당킹 종목과 다르게 산업기반이 아닌 부동산이 대부분이며, 임대수익에 의존합니다. 따라서 경기에 매우 민감하며, 안정적인 투자를 위해선 높은 순자산가치를 가지고 있고 현금을 풍부하게 가지고 있는 리츠가 유리합니다.
- 다만, 주의점은 배당수익이 주를 이루기 때문에 배당을 유지하지 못 하면, 과감하게 정리해야 합니다. 미국은 배당 목적으로 주식을 하는 사람이 많으며, 배당을 지급하지 못 하는 주식은 효용가치가 없기 때문에 뒤도 안돌아 보고 매도합니다.
- 또한, 주가 상승은 거의 없다고 보셔야 합니다. 거의 대부분의 이익을 배당지급하므로 새로운 사업의 투자가 어렵기 때문입니다. 그래서 대부분 횡보하거나 우하향하기도 합니다.
- 하지만, 10~20%대 배당을 주는 곳 도 있으며, 이를 이용해 복리투자를 하기도 합니다. 배당과 월투자금으로 주식에 재투자해 배당을 높여나가다 배당에 문제가 생기면 매도 다른 배당주에 투자하는 식으로 투자금을 불려나가시는 분도 계십니다.
* 본 내용은 개인적인 생각, 단순 데이터 비교로 투자를 종용하는 글이 아니며, 투자에 따른 책임은 투자자 자신에게 있습니다. 항상 소신 것 좋은 투자를 하셔서 좋은 결과가 있기를 기원 하겠습니다.*